上海市第二中級人民法院
民 事 判 決 書
上訴人(原審被告)：李某某，男。
委托訴訟代理人：池律師，上海xx律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王律師，上海xx律師事務所律師。
被上訴人(原審原告)：曾某某，男。
委托訴訟代理人：湯某某，上海xx律師事務所律師。
委托訴訟代理人：吳某某，上海xx律師事務所律師。
上訴人李某某因與被上訴人曾某某占有排除妨害糾紛一案，不服上海市青浦區人民法院(2019)滬0118民初15155號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
李某某上訴請求：撤銷一審法院判決，改判駁回曾某某在一審中的訴訟請求。事實與理由：曾某某自2005年4月起向李某某借款，計算至2009年12月25日，借款本息為人民幣(以下幣種均為人民幣)62萬元。雙方于2008年12月25日就上海市青XX區XXX弄XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂了買賣協議，因曾某某欠外債，上門討債的人很多，雙方遂確定房價為62萬元。協議第4條約定，在2009年12月底前，如曾某某將購房款返還給李某某，則李某某愿意將系爭房屋退還給曾某某；曾某某在2009年12月底前不能將購房款返還給李某某，李某某無義務返還房屋。借款到期后，李某某問過曾某某，曾某某表示無法歸還借款，房屋歸李某某，雙方達成以房抵債之合意，曾某某向李某某交付了系爭房屋的原始憑證。之后曾某某還向李某某借款，且近十年來未向李某某要求返還系爭房屋。若法院認定以房抵債無效，則應認定曾某某提供的擔保系讓與擔保，該擔保系雙方真實意思表示，合法有效。在曾某某未還清李某某的借款本息之前，李某某對系爭房屋享有占用之權利，曾某某無權要求李某某返還系爭房屋。
曾某某辯稱，一審法院認定事實清楚正確，雙方之間就系爭房屋簽訂的協議名為房屋買賣，實為借款擔保，故雙方之間是借款關系。簽訂協議是債務未到期，李某某在借款并未到期前約定曾某某無法按約還款，李某某以明顯低于市場價值的對價通過買賣合同的形式取得房屋所有權，違反了禁止流押的規定應屬無效。債權到期后，曾某某從未有以房抵債的意思表示。多年來曾某某就房屋問題與李某某反復協商，欲通過清算的方式清償債權，但李某某堅持曾某某先支付對價，使得雙方無法和解。李某某上訴要求占用系爭房屋無法律依據。
曾某某向一審法院提出訴訟請求：判令李某某立即搬出位于上海市XX區XXX弄XX號房屋，排除對曾某某房屋的妨害。
一審法院認定事實：本案系爭房屋位于上海市青X區XXX弄XXX號房屋(原來地址為X區XXX號)。系爭房屋對應的青浦區農村居民建房用地申請批復單上的戶主為案外人王某某、費某。
2004年10月6日，曾某某(買方、乙方)與案外人王某某(甲方、賣方)簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將系爭房屋，建筑面積246.04平方米別墅賣給乙方所用。乙方愿以62萬元購買甲方名下的房屋產權及該房屋所涉的宅基地使用權歸屬給乙方使用。乙方將購房款一次性付清給乙方時，甲方必須將別墅鑰匙交給乙方所用。協議簽訂后，曾某某付清了62萬元購房款，王某某將系爭房屋交付曾某某。
2008年12月25日，曾某某(賣方、甲方)與李某某(買方、乙方)簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲方將系爭房屋(建筑面積246.04平方米)轉讓給乙方，房屋價格陸拾貳萬元(房屋價格包括房屋附屬設施及房屋內的家具電器)(已付)。甲方承諾于2009年元月1日起將房屋交付給乙方，此后該房屋由乙方使用和處分。在2009年12月底前，如甲方將購房款返還給乙方，則乙方愿意將房屋退還給甲方，甲方在2009年12月底前不能將購房款退還給乙方，乙方無義務返還房屋。見證人處有案外人蔣榮簽字。
同日，曾某某向李某某出具收條，載明：“今收到李某某購房款陸拾貳萬元整，在2009年7月底前還叁拾萬元整，2009年12月底付清。”
2017年4月27日，曾某某向李某某出具借條，載明：“今收到李某某人民幣壹拾伍萬元整，月息2分，到年底未結息，應付滯納金。”
2018年6月9日，李某某向曾某某發短信：“你和我說好六月二三號商量房子事宜，你現在騙我，打電話你不接，一七年和我借的錢說好年底還，到現在都不還……”2018年6月11日，曾某某向李某某發短信，表示：“我2004年六月份左右和你小舅子借了十五萬，到年底我還了十萬，05年上半年我還了三萬，后來把賬轉給你，06年跟你借了二十萬，08年和你協議到09年還你，但你說本息60萬，我想大家是老鄉那就這么先說定了，當時你要求房子讓你住進一間房間，說以后支持我，我09年初就讓你的人住進去二間房子，后來把我其他幾個房間鎖撬開租給別人，我現在真的很困難，愿意和你坐下來談，你怎么說。”同日，李某某回復：“坐下來談可以，去年你說好的年底和我結算，叫我房子不要租，我一直等你，卻沒有得到你的回音。后來五月底說好雙方協商，可你又不講信用，打電話不接。……我以前不認識你，你叫朋友和我借錢……借了幾次多少我們都忘記了，因為和你結過賬，條子被你收回了。07年底我們向你要錢，你沒有，愿意房屋讓給我們，我當時說沒有產證的房子不要，叫你還錢，但你說沒有，我們沒辦法，就把你的房子口頭上承認下來，當時結好賬共62萬，說好09年底錢全部給我，我房子給你，并寫好協議，不還房子歸我。后來你把房屋主動讓出，我們沒辦法只能把你房子接過來。你外債較多，經常來敲門，我只能出錢叫親戚守護，怎么說我們撬你門呢？2017年你又和老房東到我這借15萬，說好給我月息兩分，中間催過多少次兩年你也沒有還過一分錢，中間還借過一萬，共七八十萬……”
目前，曾某某仍未還清向李某某所借的欠款，系爭房屋由李某某占有。
一審審理中，曾某某表示：1、涉案協議不是買賣房屋，是民間借貸關系的擔保。涉案協議簽訂時，曾某某債務尚未到期，債務結算期及履行期都是2009(一審誤寫為2019)年12月30日。截止2008(一審誤寫為2018)年12月25日，曾某某欠李某某22萬本金，到2019年年底結算為60萬左右。即使按照李某某的計算方法，曾某某、李某某間債務也是62萬。曾某某2004年購買房屋是62萬，2008年房價140多萬，2009年底大概150萬多，62萬遠遠低于上述房價，不符常理，協議書不是選擇條款。李某某目前收取租金折抵利息，加上2007年借款，曾某某共欠付李某某本金37萬，本案應適用民間借貸司法解釋第24條。2、債權到期前約定以房抵債為法律禁止。在債務不能履行時實現債權的方式是對標的物清算，而非所有權轉移。曾某某債務到期后沒有明確過以房抵債，協議第4條流質條款系無效。雙方未簽訂有效的買賣合同或以房還款協議等，在債權到期后未進行清算，也未書面方式確認標的物清償，不發生以物抵債效力。原李某某多次就借款事項進行協商，也不存在默認抵債。曾某某每年與李某某協商拿回房屋出售后歸還借款，2017年雙方在王某某及李永昌家中都協商過，但李某某不同意，要求先還錢再歸還。曾某某至今未還清，但不代表李某某享有所有權。3、協議簽訂后未交付李某某。2009年，李某某要求曾某某給一間房居住以保證借款，但李某某將其他房間撬鎖，一直將系爭房屋占有使用并轉租，妨害了曾某某對房屋的占有處分。曾某某至今才起訴是希望與李某某協商，另行出售房屋后歸還借款。目前房價400多萬，李某某要求收取一半房款。李某某可就債權債務另行起訴，如需處理房屋，曾某某同意配合出售。
李某某表示：1、涉案協議書不是借款的擔保，不適用民間借貸司法解釋第24條。涉案協議書簽訂是因為曾某某欠款，簽訂時曾某某債務尚未到期，債務結算期及履行期都是2009年12月25日。簽訂協議書時，因曾某某欠債上門討債的較多，雙方確定房價62萬元。協議第4條約定曾某某有選擇權，明確約定曾某某不還錢，李某某就取得所有權。2、即使第4條無效，曾某某以系列行為明確了以房抵債。債務到期后李某某問過曾某某，曾某某表示無法歸還借款，房屋歸李某某，曾某某選擇了以房抵債。且之后還向李某某借款、交付相關原始憑證，且十年來未要回過房屋，均是確認了以房抵債。3、曾某某在2009年上半年將房屋交付李某某，李某某沒有撬鎖，因當時李某某在寶山，讓其他人看管。如曾某某同意將房價增值部分的一半給李某某，李某某同意返還房屋。
一審法院認為，曾某某與王某某簽訂的房屋買賣合同雖系雙方真實意思的表示，但上述標的物的交易行為違反了法律的禁止性規定，應為無效。但基于雙方已實際履行該合同，曾某某已付購房合理對價、房屋已實際交付曾某某，從遵循公平原則的角度出發，考慮到曾某某對上述房屋的投入、實際履行情況、房屋可維持居住使用等現狀，曾某某有合法占有、使用系爭房屋的權利。
曾某某、李某某房屋買賣協議書簽訂前，雙方存在借貸關系，簽訂時曾某某債務尚未到期，結合在案證據材料，協議約定的62萬元并非真正的購房款，而系曾某某的借款本息，且該價格低于房屋當時及目前的價值，協議書第4條約定在一定期限內曾某某還清借款則李某某返還房屋，否則李某某無義務返還，故曾某某、李某某之間并非真實的房屋買賣關系，房屋買賣實為借貸的擔保。第4條實則約定在曾某某無法按約歸還借款時，李某某是以明顯低于房屋價值的對價通過買賣合同的形式取得房屋所有權，違反了禁止流押的法律規定，應屬無效。
李某某至今占有房屋，在曾某某未能按約向李某某償還借款本息的情況下，李某某主張曾某某已經以系列行為表明確認了以房抵債，李某某享有房屋所有權和使用權，但根據在案證據材料，在債務到期后，雙方未明確書面約定過以房屋抵債，李某某也難以證明雙方已經最終結算并最終協商一致將借款關系轉變為房屋買賣合同關系，對于李某某上述意見法院難以采信。李某某對曾某某享有的是債權而非物權，其可以通過向曾某某主張債權的方式進行救濟，目前李某某妨害了曾某某對房屋的占有使用，曾某某有權要求其排除妨害。
一審法院判決：李某某應于判決生效之日起十五日內搬離上海市青浦區趙巷鎮蘆沈路XX區XXX弄XX號房屋，并將上述房屋還給曾某某。
本院經審理查明，一審法院查明事實屬實，本院予以確認。
本院認為，曾某某通過與案外人王某某簽訂的《房屋買賣合同》取得對系爭房屋占有、使用的權利。雖然上述買賣合同因標的物的交易行為違反法律禁止性規定而無效，但基于雙方已實際履行了合同，一審法院從遵循公平原則的角度出發，認可曾某某仍對系爭房屋享有占有、使用的權利并無不妥。
本案中當事人雙方簽訂《房屋買賣協議書》前已存在借貸關系，且曾某某的債務尚未到期，結合該協議第4條約定的內容來看，該協議名為房屋買賣，實為借貸之擔保。鑒于該條款違反了禁止流押的法律規定，應屬無效。從現有證據分析，尚不能得出上述債務到期后雙方達成以房抵債的意思表示。故李某某上訴稱曾某某已將系爭房屋賣于李某某，李某某現為系爭房屋的權利人之理由，缺乏事實和法律依據，本院不予采信。
李某某上訴還稱若法院不認定雙方達成以房抵債之合意，則應認定上述協議第4條約定的內容為讓與擔保，其成為系爭房屋的權利人。讓與擔保是指債務人或者第三人為擔保債務的履行，將標的物轉移給他人，于債務不履行時，該他人可就標的物受償的一種非典型擔保。其實質是一種清算型讓與擔保，債務人到期未清償債務，標的物不能直接歸屬于債權人，而是債權人有權請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債務。更何況本案中，系爭房屋的交易行為違反法律禁止性規定，且所涉擔保未經合法公示。故不能認定系爭房屋的現權利人為李某某。曾某某有權要求李某某搬離并返還系爭房屋。
綜上所述，李某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由李某某負擔。
本判決為終審判決。
審判長 丁某某
審判員 徐 某
審判員 王 某
二〇二〇年二月十四日
書記員 張某某
